Да ли су станови у Београду заиста прескупи: Koликo је просечних плата потребно за некретнину у Србији, а колико у другим европским земљама

То што је куповна моћ српске плате скоро двоструко виша него када би се она трошила за потрошачке робе и услуге у Аустрији или Немачкој, не важи у потпуности када је у питању тржиште некретнина. Истина, станови код нас нису тако скупи као на западу Старог континента, али су, имајући у виду наша примања, ипак скупљи.

Ово се уклапа и са, чини се, општим утиском јавности да су цене некретнина у главном граду Србије превелике. Поредећи цену квадратног метра староградње (2122 евра) или новоградње (2400 евра) у Београду (тачније, у општинама које се не сматрају приградским) у прва три месеца 2024. са истим периодом 2020, види се да је раст цена метра квадратног 58% у староградњи и 63% у новоградњи. Међутим, оно што изненађује је да су на нивоу Републике Србије, а и у граду Београду, плате изражене у еврима расле практично истом динамиком.

Ако се, пак, посматра дужи временски период (нпр. од првог квартала 2007, годину пре Глобалне финансијске кризе, до данас), цене некретнина су дуплиране, док су плате изражене у еврима расле нешто брже (два и по пута). Дакле, свакако се не може рећи да је теже доћи до „крова над главом“, односно да је потребно више месечних плата за квадрат стана него раније.

Факат је да се суочавамо са релативно брзим растом цена некретнина, који је значајно бржи од повећања потрошачких цена. Међутим, то није домаћи феномен: исто се дешавало у практично свакој метрополи Европе. Ипак, оно што јесте непобитно је да је у Србији и Београду, у односу на Западну и Централну Европу, потребно знатно више просечних плата за куповину некретнине.

На пример, за стан од 50 квадрата у Берлину треба 80 немачких плата, у Бечу 118 аустријских просечних зарада, а у Загребу 114. Истовремено, за исту квадратуру у Београду потребно је 137 српских плата. Релативно неповољни односи се добијају и ако се поредимо са већином других европских метропола (осим ако се компарација не врши са Паризом или Лондоном, где су некретнине екстремно скупе: 9600, односно 10.076 евра по квадрату).

„Смиривање“ тржишта некретнина

Републички геодетски завод (РГЗ) је у јуну публиковао мноштво података о тржишту непокретности за Србију, који се односе на прво тромесечје ове године. Вредност тржишта свих непокретности на територији наше земље је у 2023. износила 6,6 милијарди евра (знатан пад у односу на рекордних 7,4 милијарди евра из 2022, али и повећање у односу на 2021, када је промет био 6,1 милијарди евра).

У првом кварталу ове године настављен је тренд пада промета на тржишту непокретности након изразите експанзије у 2021. и 2022, уз знатно успоравање раста цена станова на нивоу државе, као и Београда (на који отпада, грубо, половина промета). Тако је током првог тромесечја 2024. укупна количина новца коришћена за куповину непокретности износила око 1,5 милијарди евра (преко 29 хиљада закључених уговора), што је за око милијарду евра мање у односу на исти период 2023.

Од укупно прометоване вредности, више од половине односило се на купопродају станова (834 милиона евра). На куће је издвојено око 122 милиона евра (око 8% тржишта непокретности), за грађевинско земљиште близу 115 милиона евра, за пословне просторе скоро 73 милиона евра, за пољопривредно земљиште нешто мање од 65 милиона евра (преостали део се односио на пословне објекте, гаражни простор, пренамењену имовину).

На територији Града Београда током првог квартала ове године за станове је издвојено скоро 480 милиона евра. Најскупљи квадрат продат је по цени од 10.350 евра у „Београду на води“, док је највећа сума издвојена за стан од 188 м² на Савском венцу, који је плаћен 1.226.888 евра (најскупља кућа продата је истој општини за скоро 3,2 милиона евра, док је најскупље паркинг место плаћено 73 хиљаде евра).

Удео куповина станова на кредит на територији Србије практично је био у сталном паду. Током првог квартала 2021. учешће куповине на кредит било је 31,4%, док последњи доступни подаци (за прво тромесечје 2024) указују на знатан пад током три протекле године (на 18,2%).

Удео кредита у куповини такође је опадајући у великим градовима земље, али је ипак нешто већи. Тако је у Београду четвртина свих уговора о купопродаји станова укључивала кредитна средства (почетком 2021. учешће тако прометованих станова било је око 35%, слично као и у Новом Саду и Крагујевцу те године), у Нишу петина (било скоро две петине 2021), у Новом Саду 19%, а у Крагујевцу 18%.

Иначе, у априлу 2024. издате су 2723 грађевинске дозволе, што представља повећање од 38,1% у односу на исти период претходне године. Од укупног броја дозвола издатих у априлу 80,8% дозвола односи се на зграде, а 19,2% на остале грађевине. Ако се посматрају само зграде, 79,3% дозвола издато је за стамбене, а 20,7% за нестамбене зграде, док се код осталих грађевина највећи део односи на цевоводе, комуникационе и електричне водове (64,8%).

Највећа грађевинска активност очекује се у Београдској области, 30,6% од предвиђене вредности новоградње, а следе је Јужнобачка, пре свега Нови Сад, и Сремска област (9,8%).

Динамика цена станова у последњих 17 година

Да би посматрали динамику цена некретнина у Београду и Републици користили смо податке Националне корпорације за осигурање стамбених кредита (НКОСК) закључно са 2020, док смо се од те године ослонили на статистику РГЗ.

Током 2007. и 2008. дошло је до снажног успона на тржишту некретнина, који се завршио у другој половини 2008, са почетком глобално изазване Велике рецесије. Поскупљење „квадрата“ је било најизраженије у Новом Саду, просечно за 50%, у главном граду државе повећање је износило 35% за те непуне две године (на Врачару 45%, на Новом Београду чак 55%), док је у Крагујевцу раст цена био скоро четвртински (тада је најављен долазак ФИАТ-а у град на Лепеници), а у Нишу скромних 7%. На нивоу Републике, просечни раст цена квадратног метра је износио 22%.

Од 2007, али још израженије од почетка овог века (период за који, истина, немамо упоредиве податке), цене станова у Београду су заиста имале екстремну путању. После снажног увећања од 2000. до 2006, просечна цена квадрата у српској метрополи је, са непуних 1100 евра на почетку 2007, увећана на скоро хиљаду и по евра крајем 2008.

Потом је уследило седам година током којих је углавном бележен благ пад, да би тек у четвртом тромесечју 2015. цене престигле вредност с почетка 2007. Након те године долази до умереног оживљавања тржишта некретнина, на коме је остварен благ раст цена, који је кумулативно износио 9% закључно са последњих кварталом 2020. Истина, поједине урбане београдске општине током тог раздобља бележиле су снажан  раст цена од по 40%, на пример Нови Београд, где је квадрат био плаћан просечно 1732 евра; Савски Венац, где је цена м² износила 2039 евра на крају 2020; Стари Град, који је такође имао надпросечан раст цена квадрата у другој половини  друге деценије 21. века од 21%, са просечном ценом од 1947 евра на крају 2020.

На нивоу државе цене се нису битније промениле: у последњем тромесечју 2020. просечна цена квадрата се практично нашла на истом нивоу као и у последњем кварталу 2015. (866 евра по м²).

Убрзавање динамике цена некретнина дешава се већ 2021, да би раст постао „експлозиван“ током 2022. и 2023. Повећање цена квадрата се наставило, иако успорено, током последња четири квартала, закључно са првим тромесечјем 2024. Тако је од првог квартала 2020. до првог тромесечја ове године кумулативан просечни раст цена квадратног метра (пондерисани просек староградње и новоградње) на нивоу градских општина престонице достигао 44,5%, на Врачару 49%, а на Старом Граду 53%. Просечна  цена м² износила је 2259 евра на нивоу урбаног Београда (дупло више него 2007), те 3075 евра у градској општини Врачар током прва три месеца ове године (док је на Старом Граду просечна цена староградње и новоградње била знатно виша: 3509 евра).

Иначе, у првом кварталу 2024. станови у Београду најскупљи су у Београду на води (4545 евра по м²), деловима Врачара и Старог Града, посебно у улици Страхињића Бана, Кнез Михаиловој и око Студентског парка. (Занимљиво је и да је удео промета новоградње у Београду био чак 48% током последње четири године, док је на нивоу ЕУ он износио тек око петине).

Када је у питању раздобље 2015-2020, раст сличан оном на нивоу Града Београда остварен је у Крагујевцу (9,7%), али је достигнута цена на крају 2020. очекивано била доста нижа (846 евра по м²). У четвртом тромесечју 2020. нишке централне општине су углавном имале просечне цене квадрата између 800 и 900 евра, са најскупљом Медијаном која је порасла тек 1,7% у тих пет година (Пантелеј је, с друге стране, имао повећање цена од скоро 22% у истом периоду). Нови Сад је током истог периода бележио снажнији опоравак тржишта некретнина (19%), те је достигнуто 1094 евра по м² на крају 2020.

Иначе, у последњем кварталу 2020. просечна цена стамбеног квадрата на нивоу Републике је достигла ниво из друге половине „фамозне“ 2008. (исто је било и у Нишу). Другачија ситуација је била у Београду и Новом Саду, где су  цене тада остале за скоро петину мање. Преокрет се десио током 2020-их.

Иако немамо податке РГЗ за кретање цена на нивоу Републике у последње четири године, трендови у највећа четири града дају нам могућност да са великом дозом сигурности тврдимо да је кумулативан раст цене квадратног метра на националном нивоу сличан оном који је постигнут у поменута четири града (нпр. раст цена м² у Новом Саду у последње четири године износио је чак 64%, док је у Нишу и Крагујевцу остварен бржи раст од Београда), односно да је раст цена на националном нивоу нешто виши од повећања које се десило на нивоу престонице, те да се „опасно“ приближио 50-процентном (истина, подаци нису потпуно упоредиви због знатно већег обухвата РЗГ у односу на НКОСК, који је пратио само цене станова купљених на кредит, али је разлика релативно мала и свакако не утиче на тренд).

Оно што је веома интересантно је да је раст цена на нивоу ЕУ био двоструко спорији од оног у Србији након 2020, али и знатно бржи у раздобљу 2015-2020. (док је фактичка стагнација у првој половини друге деценије 21. столећа била карактеристична и за Србију и за ЕУ).

Повећање цена некретнина је у складу са светским трендовима, посебно на Западу и у Кини, где је тај процес добрим делом био подстакнут експанзивном монетарном политиком њихових централних банака (односно екстензивним штампањем новца), али и глобално раширеном жељом људи да имају већи број квадрата, што је повезано са тежњом да се унапреди квалитет живота, као и да се већим простором оствари повећана еманципација индивидуа, посебно деце, у оквиру породице.

Компарација Београда са европским метрополама

Ако погледамо упоредне статистике, цене квадратног метра за постојеће стамбене објекте су углавном знатно више у метрополама широм Европе. Док је јуна 2024. квадрат стана коштао невероватних 9600 евра у Паризу, у Бечу је за м² требало издвојити 7715 евра, у Милану 5386 евра, у Берлину 5 хиљада евра, у Прагу 4922 евра, у Мадриду 4364 евра, у Љубљани 3950 евра, у Варшави 3874 евра, у Бриселу 3466 евра, у Загребу 3022 евра, у Будимпешти 2490 евра за квадратни метар стамбеног простора. Било је и јефтинијих престоница од наше, попут црногорске (квадрат је коштао 1790 евра), румунске (1695 евра) или бугарске (1650 евра).

Када је у питању престоница највеће земље на свету, маја 2024. просечна цена квадратног метра староградње у Москви износила је 2757 евра. Истовремено, у првом кварталу 2024. у општинама које чине урбани део Београда цена староградње била је 2122 евра. Поређењем „урбаних“ делова главних градова Русије и Србије може се видети да је Москва била скупља за 30%.

Ако се вратимо на 2007, цена квадратног метра стана у престоници Русије износила је приближно 3000 евра, тј. била је око два и по пута скупља него у Београду. Гледајући упоредне динамике цена у две престонице лако се може закључити да се цене у главном граду Србије скоро двоструко брже расле од оних у Москви, што посредно указује и на боље макроекономске индикаторе у нашој земљи.

Ипак, иако су цене станова у главном граду Србије значајно ниже него у већини европских метропола, оно што ваља имати у виду је колике су плате изражене у еврима, тј. колико је пута „теже“ купити стан у Београду. Наиме, док је просечна нето плата у Србији марта 2024. била 827 евра, месечна зарада у Немачкој је износила 3118 евра, у Аустрији 3269 евра, у Француској 2464 евра, Хрватској 1326 евра, Мађарској 1083 евра, Румунији 1048 евра, Бугарској 913 евра, Русији 696 евра, док је у Црној Гори нето плата била практично идентична као у Србији.

Оно што се намеће као закључак је да има „простора“ за раст како цена станова, тако и просечних зарада, и да је тренд знатног повећања оба индикатора врло вероватан у годинама пред нама.